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《陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》（自2004年7月1日起執(zhí)行）
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第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和圍價格法》和國務院頒布的《物業(yè)管理條例》及國家發(fā)展改革委、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》，結合我省實際情況，制定本實施辦法。
第二條 本實施辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行管理、維修、養(yǎng)護及相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的維護，向業(yè)主所收取的費用。
第三條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第四條 各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
物業(yè)服務收費實行分級管理。在省級及以上工商行政管理部門注冊登記的物業(yè)管理企業(yè)，其物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理由省物價局會同省建設廳負責；在市、縣工商行政管理部門注冊登記的物業(yè)管理企業(yè)，其物業(yè)服務收費由同級價格主管部門會同房地產行政主管部門監(jiān)督管理。
第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，并應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
第六條 住宅(含多層和高層)及辦公寫字樓的物業(yè)服務收費實行政府指導價；商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和別墅區(qū)等的特殊物業(yè)服務收費及物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務實行市場調節(jié)價，政府價格主管部門應給予規(guī)范指導。
第七條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由省物價局會同省建設廳根據物業(yè)管理服務等級標準等項因素，制定相應等級收費標準的基準價和浮動幅度。各設區(qū)市根據當地物業(yè)管理的發(fā)展水平，在省定等級收費標準的基礎上可適當下浮，制定本市的物業(yè)服務等級收費標準基準價和浮動幅度，報省物價局備案。
第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行備案制。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主按照物業(yè)管理服務等級和收費等級標準，結合所管理小區(qū)的物業(yè)服務實際情況協商收費等級，在物業(yè)服務合同中約定并按管理權限到價格主管部門備案，具體收費標準可根據服務內容、服務質量及成本費用變化情況與業(yè)主委員會或業(yè)主協商后，在規(guī)定的幅度內上下浮動。確因特殊情況雙方協商不一致的，可由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會提請價格主管部門協調。
物業(yè)服務收費按月收取，確需預收的，最多不能超過三個月。特殊情況可由雙方約定。
第九條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)備案時應以獨立小區(qū)(樓宇)為單位，填寫《陜西省物業(yè)服務收費備案表》，同時提供與建設單位或業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同、成本費用核算資料及營業(yè)執(zhí)照、資質證書復印件等有關資料。
物業(yè)管理企業(yè)因服務內容、服務質量和成本費用變化，需要變更物業(yè)服務收費等級的，須經與業(yè)主委員會或業(yè)主協商，在物業(yè)服務合同中變更條款，并重新備案。
第十一條 物業(yè)服務收費實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，按照價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費項目、收費標準、服務內容等進行公示。各物業(yè)管理企業(yè)須將公示內容按管理權限報經價格主管部門審查后方能公示。
第十二條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等計費方式約定物業(yè)服務費用。
包干制是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔。
酬金制是在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或承擔。
第十三條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
第十四條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用由物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤構成。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金的構成包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化灌溉、養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業(yè)管理企業(yè)同定資產折舊；
8、經業(yè)主同意的其它費用。
經業(yè)主委員會或業(yè)主同意的物業(yè)共用部位、共用設施設備的保險費用，由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過列入維修資金專項支出解決，不得計人物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期限內的大修、中修和設備更換，應由原開發(fā)建設單位負責，不得動用專項維修資金或由業(yè)主承擔。
第十五條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)預收的物業(yè)服務支出屬代管性質，為所交納的業(yè)主所有，不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。
第十六條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第十八條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。
第十九條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。
業(yè)主購買房屋后從未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過六個月的房屋，經物業(yè)管理企業(yè)登記確認后，從第七個月開始，其物業(yè)服務費用按收費標準的70％交納。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，具體標準由雙方協商約定。
水、電費的收取標準按照省物價局的有關規(guī)定執(zhí)行。電梯、中央空調和水泵等機電設備運行的能耗費及其他共用水、電費不包含在物業(yè)服務費用中，物業(yè)管理企業(yè)應單獨計量，合理分攤并定期分布。
第二十一條 自備供暖系統(tǒng)、且未實行分戶計量的小區(qū)，其冬季采暖費由物業(yè)管理企業(yè)提出收費方案，征得業(yè)主委員會或業(yè)主代表同意后收取。采暖期結束后，須向業(yè)主公布收支情況。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十三條 交通工具停放服務費、保管費收取規(guī)定和標準另文制定。
第二十四條 各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的收費項目、收費標準和服務內容、服務標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十五條 本實施辦法由陜西省物價局、建設廳在各自的職責范圍內負責解釋。
第二十六條 本實施辦法自2004年7月1日起執(zhí)行，《陜西省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(陜價房發(fā)[1998]46號)及與本實施辦法不符的政策規(guī)定一律廢止。原各級價格主管部門核定的物業(yè)服務收費標準可延續(xù)執(zhí)行至2005年6月底，逾期應按本實施辦法的規(guī)定重新備案。
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發(fā)表時間：[ 2012/3/23 ] |
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